Résilier son bail locatif : les 5 erreurs à ne pas commettre

Le processus de résiliation de bail est très codifié et le locataire doit respecter certaines formalités pour pouvoir rompre son bail. D'où la possibilité de se tromper pour donner son congé quand on n'est pas un professionnel de l'immobilier. Voici comment éviter de commettre les 5 fautes les plus fréquentes lorsque l'on souhaite résilier son bail.

Locataire, vous êtes libre de mettre fin à votre contrat de location à tout moment (article 12 de la loi de 1989). Vous n’avez pas à motiver votre décision pour prendre congé et de rompre votre bail. Cependant, il vous faut respecter des règles de forme et de délai. Faute de quoi, votre demande ne sera pas recevable et vous perdrez du temps et de l'argent dans vos loyers. Voici 5 erreurs à éviter si vous souhaitez résilier votre bail.

Mal envoyer son courrier de résiliation pour son bail

Une demande de résiliation de bail se fait généralement par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur ou à son représentant, ou par acte d'huissier. Il est également possible de lui remettre en main propre votre résiliation de bail locatif contre un récépissé. Quitter son propriétaire ne se fait pas par SMS, et voici nos modèles de lettres de résiliation de bail pour vous aider dans votre démarche.

La date pour la résiliation du bail

La lettre de résiliation de bail est la solution la plus économe. Faire appel à un huissier coûte environ 100 euros, mais présente un avantage, en plus de vous épargner la rédaction du courrier : « la date de début du préavis correspond à la date de présentation de l’huissier chez le propriétaire, qu’il soit présent ou pas », souligne Maître Safar, huissier et vice-président de la Chambre nationale des huissiers de justice.

• Avec la lettre de résiliation du bail, c’est la date de réception par le propriétaire qui marque le début du préavis. Si le propriétaire n’est pas là, le congé ne prend pas effet.

La date d'envoi du courrier vous permettra de faire démarrer votre préavis. Celui-ci est plus ou moins long selon les cas et il vous faudra bien calculer les jours entre l'entrée dans votre nouveau logement et votre départ en tenant compte de l'état des lieux de sortie et de votre déménagement.

Croire qu’une demande de résiliation du bail suffit pour tous les locataires

Même en cas de mariage, ou de Pacs, toutes les personnes signataires du bail de location doivent signer la demande de résiliation. Faute de quoi, le bail continue au profit des autres. De plus, les locataires mariés ou pacsés sont solidaires du paiement du loyer.

Résiliation du bail : les textes de loi en vigueur

• La loi du 6 juillet 1989
• La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové qui concerne tous les baux depuis le 27 mars 2014

Exiger un préavis raccourci d’un mois sans y avoir droit

D’après Maître Safar, l’erreur la plus fréquente commise par les locataires dans leur demande de résiliation, consiste à « se tromper dans les motifs » de demande de préavis raccourci. Seuls les locataires de logements meublés et sociaux, et les locataires qui louent un logement vide ont le droit d’exiger un préavis d’un mois au lieu des trois mois généralement appliqués. Seuls ces profils correspondent aux critères définis par la loi.

Les motifs de préavis réduit sont les suivants :

1. avoir plus de 60 ans ;
2. devoir changer de domicile pour raisons médicales ;
3. être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ;
4. avoir été licencié ;
5. toucher le minimum de solidarité active (RSA) ;
6. être muté, avoir trouvé un emploi après une période de chômage ;
7. être locataire dans une zone jugée tendue pour avoir un préavis réduit à 1 mois dans la plupart des grandes villes et les communes situées dans leurs agglomérations, comme Paris, , Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Nice, Lille, Strasbourg, Montpellier, etc.

Encore faut-il, en dehors de louer dans une zone tendue, que les personnes éligibles à ce préavis plus court prouvent qu’elles y ont droit en fournissant des pièces justificatives. Une photocopie de pièce d’identité, d’avis médical ou une quittance de logement social, par exemple.

Mettre fin à son contrat de location sans préavis si le logement est insalubre

Il est possible de raccourcir le préavis à un mois si un événement survient après la première lettre de résiliation, en envoyant une demande d’ajustement, avec justificatifs, par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le bailleur ne répond pas à certains critères essentiels de la location, comme la délivrance d'un logement décent, le locataire peut partir sans préavis. Dans ce cas, le logement et ses installations représentent un danger direct pour le locataire.

Tenter de négocier un départ anticipé sans rien proposer

Le propriétaire peut accepter qu’un locataire quitte le logement loué avant la fin du préavis. Si celui-ci lui trouve un autre locataire, ou que lui-même ait déjà trouvé un remplaçant. Pour vous protéger, Maître Safar vous recommande de « demander une confirmation écrite d’autorisation de quitter les lieux avant » de la part du propriétaire de l'appartement ou de la maison que vous louez.

Se dispenser de payer le dernier mois de loyer pour récupérer le dépôt de garantie

De nombreux locataires se permettent de ne pas payer le dernier mois de loyer (ou les deux derniers mois, dans le cas d’une location meublée), sous prétexte qu’ils l’ont déjà versé, en livrant leur dépôt de garantie. Celle-ci est d’un mois en location vide et de deux en location meublée. « Sauf que c’est illégal de ne pas payer son dernier loyer ! », rappelle Maître Safar.

Le dépôt de garantie doit être reversé au locataire qui a rendu le logement, sous un mois si l'état des lieux est conforme, et sous deux mois qui suivent la date de rupture du bail de location si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme. Toute retenue doit être justifiée et des pénalités de retards sont prévues si le propriétaire tarde trop à restituer le dépôt de garantie.

Ce à quoi vous vous engagez en résiliant votre bail :

• À payer le loyer et les charges jusqu’au terme du préavis
• À permettre la visite de votre logement (2h/jour maximum)
• À préparer votre état des lieux de sortie (vider le logement, faire le ménage, effectuer les réparations qui vous incombent)
• À fixer un rendez-vous pour faire l’état des lieux de sortie avec le propriétaire
• À rendre toutes les clés du logement que vous possédez

Source : le figaro : https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/louer/je-resilie/resilier-son-bail-les-5-erreurs-a-ne-pas-commettre