Comment changer sa résidence secondaire en principale ?
La plus-value peut être exonérée d'impôt, dans le cadre de la vente d'une résidence principale, ou imposée à hauteur de 36,2 %, lorsqu'il s'agit de la vente de la résidence secondaire. Face à cette importante différence de traitement fiscal, une question se pose alors : comment changer sa résidence secondaire en principale ?
L’imposition sur la plus-value d’une résidence principale et d’une résidence secondaire
La plus-value, constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, peut être imposée… ou non. Tout dépend de la nature du bien que vous souhaitez vendre. S’il s’agit de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value que vous réaliserez. En revanche, si vous souhaitez vendre votre résidence secondaire, la fiscalité change !
Après déduction de différents abattements (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires), la plus-value est en effet soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux. « L'imposition est établie au taux proportionnel de 19 %, explique Maître David Lambert, notaire à Lille et membre de la Chambre des notaires et du Nord-Pas-de-Calais. Une taxe supplémentaire, dont le taux s'échelonne de 2 % à 6 %, s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. S'y s'ajoutent les prélèvements sociaux : 9,2 % pour la CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement ; 0,5 % pour la CRDS ; 7,5 % pour le taux du prélèvement de solidarité. Le total des prélèvements est donc de 17,2 % ». Soit un total de 36,2% (19% + 17,2 %).
La fiscalité est donc bien différente, selon la nature du bien que vous souhaitez vendre : résidence principale ou résidence secondaire. Pour échapper à l’imposition sur la plus-value, est-il possible de changer sa résidence secondaire en résidence principale ?
Résidence principale ? Résidence secondaire ?
Il s’agit tout d’abord de bien distinguer résidence principale et résidence secondaire. La résidence principale est le lieu où vous résidez habituellement pendant la majeure partie de l'année. « Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt, indique Me David Lambert. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation ».
Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. « Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence » ajoute Me David Lambert.
Changer sa résidence secondaire en résidence principale pour bénéficier de l’exonération de la plus-value
Faut-il passer la majeure partie de l’année dans une habitation pour que celle-ci soit considérée comme sa résidence principale ? L’administration fiscale refuse de fixer une durée d’occupation minimale. « Il faut qu’au jour de la mise en vente, ce soit la résidence principale effective, précise Me David Lambert. Des faisceaux d’indices peuvent être examinés, comme l’envoi des factures à l’adresse de la résidence principale présumée, l’adresse indiquée sur la déclaration d’impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation … Autant de preuves que l’administration est en droit d’exiger. »
Sachez qu’en cas de divorce ou de mutation, un délai d’un an, durant lequel la résidence principale est toujours considérée comme telle pour bénéficier de l’exonération, est toléré par l’administration. Au-delà d’une année, l’habitation est requalifiée en résidence secondaire.